Семь кругов ада. Почему закрытая территория ЖК – это не ОК

Ночью 20 мая обломок сбитой российской ракеты упал на крышу одного из домов ЖК "Комфорт-Таун" в Киеве и вызвал пожар. Однако, по словам местных жителей, из-за забора на территории комплекса пожарные задержались на 5 минут (впрочем другие жильцы это отрицают).

Препятствование экстренному транспорту – лишь один из недостатков заборов. Закрытые территории плохи еще и тем, что блокируют связи в городе, усложняют естественные пути горожан и создают условия для сегрегации – разделения жителей на "одних" и "других". По данным ЛУН Місто, только с 2015 по 2019 год в Киеве построили более 289 ЖК с закрытой территорией, а сейчас таких в городе строится еще 169.

LIGA.Life расспросила СЕО урбан-бюро Big City Lab Викторию Титову, почему закрытые территории вредны для города — по итогам разговора с урбанисткой мы собрали семь главных проблем заборов, превращающих город в "ад".

Почему в Киеве так много ЖК с заборами?

Закрытые ЖК, или как урбанисты их называют – "gated communities" (огражденные сообщества) стали массовым явлением в начале 70-х годов в США. До этого такие комплексы считались элитным жильем для высшего класса – жители там играли в гольф, ездили верхом, а территория была полностью закрыта для посторонних.

В 1960-х в gated communities перебрались состоятельные американские пенсионеры, а в 70-80-х закрытые ЖК стали доступны и для среднего класса. В 1997 году в Штатах насчитывалось уже около 20 000 комплексов за забором, а их популярность росла в мире.

Огражденные забором ЖК, кажется, до сих пор супертренд в Киеве. "Но Киев довел ситуацию до абсурда", – отмечает Виктория Титова и объясняет: главная проблема города в том, что у нас до сих пор не принят новый качественный Генплан.

Отсутствие Генплана — это отсутствие понимания, куда город движется, как развивается и как будет выглядеть. Соответственно, нет видения, что должно строиться в том или ином районе, как он должен вписываться в общую концепцию города. В такой ситуации киевскую землю "как попало" продают под жилую застройку.

"Годы подобной политики привели нас к ситуации, когда у Киева как у города нет логики развития. Отдельные клочки земли просто продаются под ЖК, эти ЖК ограждаются, и мы получаем отдельные островки в городе, которые очень бестолково связаны с дорогами и инфраструктурой", – разъясняет Виктория.

Второй проблемой является ложное представление людей (как застройщиков, так и жителей комплексов), что, обнеся новострой оградой, вы спасаете себя от преступников. Мол, так у воров будет гораздо меньше шансов проникнуть к вам домой.

На самом же деле забор обеспечивает скорее "психологическую" безопасность, чем реальную. Грабители всегда найдут способ проникнуть в комплекс, если захотят – это подтверждает статистика ограблений на территории ЖК "Комфорт-Таун" в 2019 году.

Реальная безопасность возникает тогда, когда улица имеет "глаза" — речь идет о потоке постоянно присутствующих людей. А это возможно, когда на улице есть все условия для публичного пространства, то есть она безбарьерная и мультифункциональная.

Семь главных аргументов против заборов

Все пространство города можно разделить на четыре типа: публичное, полупубличное, получастное и частное. Альтернативой заборам может быть создание получастного пространства – это небольшие зеленые зоны под домами, сады, патио. Ведь желание иметь собственное пространство в городе — это нормально и не стоит его осуждать.

Но заборы – плохая идея, которая не удовлетворит этот запрос. Забор вредит не только городу, но и жителям ЖК. Виктория Титова объясняет, почему:

1) Заборы способствуют социальной сегрегации.

На психологическом уровне забор создает эффект, словно люди внутри – "одни", а люди снаружи – какие-то "другие". Они могут быть даже знакомыми и ходить в одни и те же заведения, но забор подсознательно меняет взаимоотношения между ними.

Очень часто на территории "зазаборенных" комплексов есть собственная школа, что, на первый взгляд, — хорошо. Но в контексте социальных связей это только усугубляет ситуацию. Обычно эту школу посещают только дети жителей ЖК, они не общаются с детьми других горожан. Возникает явление, когда в ЖК обитает однообразное население с подобными взглядами, образом жизни и уровнем дохода.

"Это создает очень изолированное комьюнити, и тогда в обществе возникает не только физический, но и социальный барьер — между окруженными забором и вне его", — подчеркивает Титова.

2) Заборы блокируют естественные городские пути.

Когда публичное пространство безбарьерно и доступно всем — люди интуитивно двигаются по пути, которое забирает меньше времени и усилий. Так появляются городские тропинки и дорожки, переходы и "кратчайшие пути".

Иногда жителям проще дойти до метро через территорию ЖК — а забор блокирует этот путь и заставляет обходить.

Реальная история — в 2020 году жители Голосеевского района пожаловались на забор ЖК "Сонячна брама", который блокировал кратчайший путь к станции "Виставковий центр" и попросили КГГА заставить застройщика убрать изгородь. Впрочем, петиция не набрала необходимое количество голосов.

3) Заборы влекут за собой неравномерный доступ к публичным благам.

Киев не очень активно строит новые школы или детсады — ежегодно в городе (в среднем) открывается одна новая школа, а должно — 10. Детсадов должно строиться еще больше, но на практике появляется максимум четыре. Чтобы компенсировать дефицит учебных заведений, город побуждает девелоперов вместе с новыми ЖК строить и новые школы, детсады.

Звучит логично, но проблема в том, что нагрузку на инфраструктуру ощутят жители всего района. Однако доступ к школам или детсадам будут иметь только дети жителей ЖК. То же самое касается других благ — парикмахерских, магазинов, спортплощадок.

"Другие жители не ощутят улучшения – из-за забора они не смогут зайти в новый барбершоп, прогуляться по красивым улицам, или не дай бог попасть на "чужую" детскую площадку", – комментирует Виктория.

Читайте также: Почему паркинг на Оболони не спасет и как обуздать парковочный хаос в Киеве

4) Заборы не улучшают безопасность.

Казалось бы, что может защитить лучше, чем физический барьер? Но на практике все работает наоборот — по статистике закрытые территории потенциально более опасны, ведь они малолюдны. Так что вероятность, что кто-то совершит там преступление, больше, ведь свидетелей события будет меньше.

То есть наличие забора не гарантирует 100% безопасность, подчеркивает Виктория. Ее гарантирует только трафик – активное присутствие людей на улице или в публичном месте. Это так называемые "глаза улицы", которые гораздо эффективнее глаз охранника ЖК.

"Усугубляет ситуацию то, что все жители ЖК одновременно едут на работу, одновременно возвращаются и ложатся спать. Соответственно, есть очень большие промежутки времени, когда в комплексе одновременно никого нет", – отмечает СЕО урбан-бюро Big City Lab: это удваивает угрозу ограбления квартир.

Вокруг забора возникает так называемая "буферная зона", в которой растет вероятность физического нападения.

5) Из-за заборов увеличивается нагрузка на транспортную систему.

Обычно с территории ЖК можно выехать через один или два выезда. В том месте, где весь жилой комплекс "выезжает" на главную дорогу или улицу, происходит скопление авто, как следствие – трафик перегружается. "Получается, что мы создаем точки активного трафика прямо на ровном месте", – говорит Виктория.

В идеале застройщикам на этапе строительства ЖК следует добавлять новые дороги и новые выезды для присоединения к главным дорогам. Но поскольку ЖК ограждается, количество таких выездов сводится к минимуму и потому возникает неравномерная нагрузка на сеть.

6) Заборы создают "анклавы" в городе.

Территория за забором ограждена не только от "злоумышленников", но и от города. Она могла бы развиваться и активно участвовать в жизни общины, но остается изолированной.

Например, инновационный городок Unit.City, который на самом деле "является суперпроектом" для Киева, огражден высоким забором и барьерами промышленных территорий. Поэтому даже некоторые соседи технопарка не знают о его существовании. "Это такая "вещь в себе", – говорит Виктория и объясняет, почему это негативное явление:

"Если бы не забор, то Unit.City имело бы мощное влияние на город. За те годы, что проект развивается, вокруг него появилось бы новое жилье, значительно доступнее, чем на его территории, новые бизнес-центры, заведения".

Также отсутствие ограждения вокруг Unit.City могло бы продолжить психологическое восприятие центра Киева до Лукьяновки. "Мы бы расширили границы центра, а значит – создали бы потенциально привлекательные условия для жителей и бизнеса в этом районе", – отмечает урбанистка.

Читайте также: "Балаган и лебеди". Что не так с парками Киева и как это менять

7) Заборы тормозят развитие малого и среднего бизнеса.

Согласно разделению территории города на четыре типа пространства, улица – это публичное пространство. А наличие публичного пространства является одним из главных факторов развития малого и среднего бизнеса.

Когда после заселения ЖК на первых этажах начинает работу коммерция, жизненно важно дать ей доступ именно к публичному пространству.

"Любое публичное пространство создает энергию предпринимательства. Если это частно-публичное пространство — сразу можно разделить эту энергию на два, на три", — подчеркивает Виктория.

Что делать, чтобы заборов становилось меньше?

В городах Европы негативное отношение к gated communities — с точки зрения здорового городского планирования их вообще не должно быть в пространстве города, говорит Виктория Титова. Исключением могут быть только режимные объекты.

На Западе, во-первых, в большинстве случаев запрещают ограждать даже "элитные" жилые комплексы. А во-вторых, там не продают под жилую застройку большие территории, особенно, приближенные к центру городов. Вместо этого — создается мастер-план территории, и только тогда власть (в соответствии с предназначением земли) продает ее застройщику.

"Например, есть 20 гектаров земли, которые нужно застроить. Городская команда урбанистов сама делает мастер-план – проектирует новые улицы, детские сады, зеленые зоны, площади и нарезает территорию на лоты. Девелоперы покупают эти лоты под дома, но они не могут повлиять на инфраструктуру и не могут обнести все забором, потому что игроков много и у каждого по несколько лотов. Так что публичное благо создается для всех", — объясняет Виктория.

На вопрос, как можно уже сегодня добиться депопуляризации gated communities, Виктория отвечает:

"Необходимо менять рынок и потребительское поведение. А изменение потребительского поведения задача комплексная, ее нужно решать с разных сторон — ведь у процесса несколько стейкхолдеров", – отмечает урбанистка и объясняет, что должен сделать каждый из них.

— Власти должны адвокатировать эти вопросы и принимать соответствующие решения в министерствах или органах городской власти — чтобы чиновники и политики были заинтересованы в этих изменениях, имели политическую волю и ресурс.

— Застройщики должны продвигать новое понимание и показывать, почему отсутствие заборов принесет больше пользы. Активно на ситуацию влияют "пионеры рынка", которые начинают делать по-другому и на собственном опыте показывают, что так можно – в Киеве хорошим примером является ЖК Rybalsky в Подольском районе.

— Потребители должны создавать запрос и давить на застройщиков и на власть. "Надеемся, после войны, когда украинцы вернутся из-за границы с опытом проживания в более комфортных и логически обустроенных городах, они создадут достаточный общественный запрос, чтобы запустить изменения", – резюмирует Виктория Титова.