Сім кіл пекла. Чому закрита територія ЖК — це не ОК

Вночі 20 травня уламок збитої російської ракети впав на дах одного з будинків ЖК "Комфорт-Таун" у Києві та спричинив пожежу. Проте, зі слів місцевих мешканців, через паркан на території комплексу пожежники затримались на 5 хвилин (втім інші мешканці це заперечують). 

Перешкоджання екстреному транспорту — лише один із недоліків парканів. Закриті території негативні ще й тим, що блокують зв’язки у місті, ускладнюють природні шляхи містян та створюють умови для сегрегації — розділення мешканців на "одних" та "інших". За даними ЛУН Місто, тільки з 2015 до 2019 року у Києві звели понад 289 ЖК із закритою територією, а зараз таких у місті будується ще 169. 

LIGA.Life розпитала СЕО урбан-бюро Big City Lab Вікторію Тітову, чому закриті території є шкідливими для міста — за підсумками розмови з урбаністкою ми зібрали сім головних проблем парканів, які перетворюють місто на "пекло".

Чому у Києві так багато ЖК з парканами?

Закриті ЖК, або як урбаністи їх називають — "gated communities" (огороджені спільноти) стали масовим явищем на початку 1970-х у США. До цього такі комплекси вважались елітним житлом для вищого класу — мешканці там грали у гольф, їздили верхи, а територія була повністю закритою для сторонніх.

У 1960-х до gated communities перебрались заможні американські пенсіонери, а у 70-80-х закриті ЖК стали доступними й для середнього класу. У 1997 році в Штатах налічувалось вже близько 20 000 комплексів за парканом, а їхня популярність зростала у світі. 

Огороджені парканом ЖК, здається, досі супертренд у Києві. "Але Київ довів ситуацію до абсурду", — зазначає Вікторія Тітова й пояснює: головна проблема міста у тому, що у нас досі не ухвалений новий якісний Генплан. 

Відсутність Генплану — це відсутність розуміння, куди місто рухається, як розвивається та який матиме вигляд. Відповідно — немає бачення, що має будуватись у тому чи іншому районі, як він має вписуватись у загальну концепцію міста. За такої ситуації київську землю "як попало" продають під житлову забудову.

"Роки подібної політики привели нас до ситуації, коли у Києва як у міста немає логіки розвитку. Окремі клаптики землі просто продаються під ЖК, ці ЖК огороджуються, і ми отримуємо окремі острівці у місті, які дуже недолуго пов'язані з дорогами та інфраструктурою", — роз'яснює Вікторія. 

Другою проблемою є хибне уявлення людей (як забудовників, так і мешканців комплексів) що, обнісши новобуд огорожею, ви рятуєте себе від злочинців. Мовляв, так у крадіїв буде значно менше шансів проникнути до вас додому. 

Насправді ж паркан забезпечує радше "психологічну" безпеку, аніж реальну. Грабіжники завжди знайдуть спосіб проникнути до комплексу, якщо захочуть — це підтверджує статистика пограбувань на території ЖК "Комфорт-Таун" у 2019 році. 

Реальна безпека виникає тоді, коли вулиця має "очі" — йдеться про потік людей, які постійно там присутні. А це можливо тоді, коли на вулиці є усі умови для публічного простору, тобто вона безбар’єрна і мультифункціональна.

Сім головних аргументів проти парканів 

Весь простір міста можна поділити на чотири типи: публічний, напівпублічний, напівприватний та приватний. Альтернативою парканам може бути створення напівприватного простору — це невеликі зелені зони під будинками, сади, патіо. Адже бажання мати власний простір у місті — це нормально й не варто його засуджувати.

Але паркани — погана ідея, яка не задовольнить цей запит. Паркан шкодить не лише місту, а й мешканцям ЖК. Вікторія Тітова пояснює, чому: 

1) Паркани сприяють соціальній сегрегації.

На психологічному рівні паркан створює ефект, наче люди всередині  — "одні", а люди зовні — якісь "інші". Вони можуть бути навіть знайомими та ходити в одні й ті ж заклади, але паркан підсвідомо змінює взаємини між ними.

Дуже часто на території "запарканених" комплексів є власна школа, що, на перший погляд, — добре. Але в контексті соціальних зв’язків це тільки погіршує ситуацію. Зазвичай цю школу відвідують лише діти мешканців ЖК, вони не спілкуються з дітьми інших містян. Виникає явище, коли в ЖК мешкає одноманітне населення з подібними поглядами, способом життя та рівнем доходу. 

"Це створює дуже ізольоване ком’юніті, й тоді в суспільстві виникає не тільки фізичний, а й соціальний бар'єр — між оточеними парканом й поза ним", — підкреслює Тітова. 

2) Паркани блокують природні міські шляхи.

Коли публічний простір безбар’єрний та доступний для усіх — люди інтуїтивно рухаються шляхами, які забирають найменше часу та зусиль. Так з’являються міські стежинки та доріжки, переходи й "найкоротші шляхи".

Та інколи мешканцям простіше дійти до метро через територію ЖК — а паркан блокує цей шлях і змушує обходити. 

Реальна історія — у 2020 році мешканці Голосіївського району поскаржились на паркан ЖК "Сонячна брама", який блокував найкоротший шлях до станції "Виставковий центр" й попросили КМДА змусити забудовника прибрати огорожу. Втім, петиція не набрала необхідної кількості голосів.

3) Паркани спричиняють нерівномірний доступ до публічних благ. 

Київ не дуже активно будує нові школи чи дитсадки — щороку в місті (в середньому) відкривається одна нова школа, а мало б — 10. Дитсадочків має будуватись ще більше, але на практиці з’являється максимум чотири. Щоб якось компенсувати дефіцит навчальних закладів, місто спонукає девелоперів разом із новими ЖК будувати й нові школи, дитсадки.

Звучить логічно, але проблема в тому, що навантаження на інфраструктуру відчують мешканці усього району. Однак доступ до шкіл чи дитсадків матимуть тільки діти мешканців ЖК. Те ж саме стосується інших благ — перукарень, магазинів, спортмайданчиків.

"Інші мешканці не відчують покращення — через паркан вони не зможуть зайти в новий барбершоп, прогулятись гарними вулицями, чи не дай боже потрапити на "чужий" дитячий майданчик", — коментує Вікторія. 

Читайте також: Чому паркінг на Оболоні не врятує та як приборкати паркувальний хаос у Києві

4) Паркани не покращують безпеку. 

Здавалося б, що може захистити краще, аніж фізичний бар’єр? Але на практиці все працює навпаки — за статистикою закриті території потенційно небезпечніші, адже вони малолюдні. Тож ймовірність, що хтось вчинить там злочин, більша, адже свідків події буде менше. 

Тобто наявність паркану не гарантує 100% безпеку, наголошує Вікторія. Її гарантує тільки трафік — активна присутність людей на вулиці чи в публічному місці. Це так звані "очі вулиці", які значно ефективніші, ніж очі охоронця ЖК.

"Погіршує ситуацію те, що усі мешканці ЖК одночасно їдуть на роботу, одночасно повертаються і лягають спати. Відповідно, є дуже великі проміжки часу, коли у комплексі одночасно нікого немає", — зазначає СЕО урбан-бюро Big City Lab: це подвоює загрозу пограбування квартир.

Довкола паркану виникає так звана "буферна зона", в якій зростає ймовірність фізичного нападу.

5) Через паркани збільшується навантаження на транспортну систему. 

Зазвичай із території ЖК можна виїхати крізь один чи два виїзди. У тому місці, де увесь житловий комплекс "виїжджає" на головну дорогу чи вулицю, відбувається скупчення авто, як наслідок — трафік перевантажується. "Виходить, що ми створюємо точки активного трафіку просто на рівному місці", — каже Вікторія.

В ідеалі забудовникам на етапі будівництва ЖК слід додавати нові дороги й нові виїзди для під'єднання до головних доріг. Але оскільки ЖК огороджується, кількість таких виїздів зводиться до мінімуму й тому виникає нерівномірне навантаження на мережу.

6) Паркани створюють "анклави" у місті.

Територія за парканом відгороджена не тільки від "зловмисників", а й від міста. Вона могла б розвиватись і брати активну участь у житті громади, але залишається ізольованою.

Наприклад, інноваційне містечко Unit.City, яке насправді "є суперпроєктом" для Києва, огороджене високим парканом та бар'єрами промислових територій. Через це навіть деякі сусіди технопарку не знають про його існування. "Це така "річ у собі", — каже Вікторія й пояснює, чому це негативне явище:

"Якби не паркан, то Unit.City мав би потужний вплив на місто. За ті роки, що проєкт розвивається, довкола нього з'явилось би нове житло, значно доступніше, ніж на його території, нові бізнес-центри, заклади".

Також відсутність огорожі довкола Unit.City могла б продовжити психологічне сприйняття центру Києва до Лук'янівки. "Ми б розширили межі центру, а отже – створили б потенційно привабливі умови для мешканців та бізнесу у цьому районі", — наголошує урбаністка.

Читайте також: "Балаган та лебеді". Що не так із парками Києва і як це змінювати

7) Паркани гальмують розвиток малого та середнього бізнесу.

Відповідно до поділу території міста на чотири типи простору, вулиця — це публічний простір. А наявність публічного простору є одним із найголовніших факторів для розвитку малого й середнього бізнесу.

Коли після заселення ЖК на перших поверхах починає працювати комерція, життєво важливо дати їй доступ саме до публічного простору. 

"Будь-який публічний простір створює енергію підприємництва. Якщо це приватно-публічний простір — одразу можна поділити цю енергію на два, на три", — наголошує Вікторія.

Що робити, щоб парканів ставало менше?

У містах Європи негативне ставлення до gated communities — з точки зору здорового міського планування їх взагалі не повинно бути у тканині міста, каже Вікторія Тітова. Винятком можуть бути лише режимні об’єкти. 

На Заході, по-перше, у більшості випадків забороняють огороджувати навіть "елітні" житлові комплекси. А по-друге — там не продають під житлову забудову великі території, особливо, наближені до центру міст. Натомість створюється майстер-план території, й тільки після цього влада (відповідно до призначення ділянки) продає її забудовнику. 

"Наприклад, є 20 гектарів землі, які потрібно забудувати. Міська команда урбаністів самостійно робить майстер-план — проєктує нові вулиці, дитячі садки, зелені зони, площі й нарізає територію на лоти. Девелопери купують ці лоти під будинки, але вони не мають впливу на інфраструктуру й не можуть обнести все парканом, бо гравців багато й у кожного по декілька лотів. Тож публічне благо створюється для усіх", — пояснює Вікторія.

На питання, як можна вже сьогодні досягти депопуляризації gated communities, Вікторія відповідає:

"Нам потрібна зміна ринку та споживацької поведінки. А змінювати цю поведінку слід комплексно, з різних боків — адже у процесу декілька стейкхолдерів", — наголошує урбаністка і пояснює, що має зробити кожен із них.

— Влада має адвокатувати ці питання та ухвалювати відповідні рішення у міністерствах чи органах міської влади — щоб чиновники та політики були зацікавлені в цих змінах, мали політичну волю та ресурс.

— Забудовники мають просувати нове розуміння й показувати, чому відсутність парканів принесе більше користі. Активно на ситуацію впливають "піонери ринку", які починають робити по-іншому й на власному досвіді показують, що так можна — у Києві гарним прикладом є ЖК Rybalsky у Подільському районі.

— Споживачі мають створювати запит і тиснути на забудовників та владу. "Сподіваємось, після війни, коли українці повернуться з-за кордону із досвідом проживання в більш комфортних і логічно облаштованих містах, вони створять достатній суспільний запит, щоб запустити зміни", — резюмує Вікторія Тітова.