"Бенкет під час чуми". Чому треба будувати не тільки ЖК та як приборкати будівельний хаос

Київ забудовується шаленими темпами навіть під час війни. Практично у кожному районі міста виростає новий висотний ЖК або бізнес-центр. Нові споруди порушують містобудівні норми й створюють колосальне навантаження на інфраструктуру, яка давно застаріла. Водночас, будуючи черговий ЖК, девелопери полюбляють використовувати один аргумент, яким виправдовують неконтрольовану забудову: мовляв, "місто має розвиватись". 

Має, але не так, як зараз. Задля нової забудови не треба зносити чи руйнувати історичні будинки, не треба забудовувати парки, сквери чи навіть озера. Більше того — окрім житла місту потрібні лікарні, школи, дитячі садки, соціальні будівлі. У місті мають з’являтись набережні, зони відпочинку, повинна розвиватись транспортна інфраструктура. Наприклад, за останні 10 років у Києві не побудували жодної нової станції метро. Натомість — шість станцій синьої гілки закрили через аварійний тунель. Стає очевидно, що Київ давно "розвивається" не в тому напрямку. Зрозуміло чому, адже комерційна нерухомість здатна приносити найбільше прибутків. Однак, якщо хаос з неконтрольованого девелопменту не приборкати зараз, то у міста виникне ще більше серйозних проблем. 

У цьому тексті журналіст LIGA.Life пояснює, чому розвиток міста — це не лише нові ЖК, які з’являються на будь-яких вільних ділянках, та якими інструментами можна приборкати хаотичну й "шанхаєподібну" забудову. Для підготовки матеріалу ми поспілкувались з колишнім головним архітектором Львова, урбаністом Юліаном Чаплінським, а також Ганною Бондар, народною депутаткою Верховної Ради, яка очолила розробку нового Містобудівного кодексу.

Хто породив великих українських забудовників

Урбаніст та архітектор Юліан Чаплінський, який випустив декілька влогів про Київ, називає його "містом без вулиць" і визнає, що у розвитку столиці стався серйозний "перекіс" у бік житлового будівництва. На його думку, до цього призвела державна централізована політика України за часів незалежності, яка тривала понад 20 років. 

Під час цього періоду й був сформований пул великих забудовників, які прагнуть нарощувати масштаби бізнесу і "вже не можуть не будувати", каже Чаплінський. "Ця централізована політика й породила величезних централізованих забудовників, які породили свою політику. А їхня політика дуже агресивна та егоцентрична. Вони дійсно переконані, що розвиток міста — це "строітєльство", — підкреслив архітектор. 

Ці процеси частково зупинила реформа децентралізації, розпочата 2014 року. Метою реформи було "розвантаження" ділового центру — щоб економіка, і зокрема нерухомість, розвивались не тільки у Києві, а й в інших регіональних центрах. До того ж після 2022 року по ринку нерухомості сильно вдарило повномасштабне вторгнення.

"За моїми спостереженнями, цей ринок під час війни впав на близько 90%. І він не відродиться на ці ж відсотки після війни", — додає Чаплінський. 

В Україні слаборозвинуті фінансові інструменти — біржа, фондовий ринок. Відтак єдиним безпечним інструментом капіталовкладень залишається нерухомість. Це — ще одна причина такого "перекосу" ринку, вважає народна депутатка Ганна Бондар.

Це своєю чергою призвело до того, що у Києві виник потужний ринок спекулятивного житла, коли квартири скуповують підприємці не для того, щоб жити у них, а щоб здавати в оренду. Відповідно, попит на таку нерухомість формують не майбутні мешканці, а бізнес.

Чи потрібно нам так багато житла 

Існує такий показник — коефіцієнт співвідношення обсягу житла до кількості населення. Цей показник вираховується на певну територію — країну, область чи місто й показує, скільки у цьому регіоні житла припадає на одного жителя. В Україні до повномасштабного вторгнення цей показник складав 24,3 кв. м на людину. У Львові — близько 28-32 кв. м; у Києві він становив 20 кв. м. 

Водночас у Німеччині, Італії, Швейцарії цей показник в середньому удвічі вищий, аніж в Україні. У Сполучених Штатах він сягає до 80-100 кв. м на мешканця. "Фактично цей коефіцієнт показує, що чим багатша країна — тим більше житла там будується", — коментує Юліан Чаплінський. 

Отже, щоб досягти європейського рівня, в Україні вже зараз потрібно подвоїти кількість житлової нерухомості, тобто побудувати удвічі більше житлових будинків. А це означає, що кожне місто має стати удвічі більшим.

"Цим показником дуже люблять спекулювати забудовники: мовляв, дивіться — нам ще європейські країни наздоганяти, тож треба будувати ще більше житла. Але це також і про якість житла", — каже Юліан Чаплінський, додавши, що квартиру у столичному "мурашнику" недоцільно порівнювати з житлом у Штатах, де більшість населення мешкає у передмістях у приватних будинках. 

Безумовно, нове житло в українських містах потрібне. Але воно не має бути сконцентроване у руках приватних забудовників й з’являтися на місці історичних будинків чи незаконно отриманих земельних ділянках. До того ж міста повинні розвивати так зване соціальне або комунальне житло, зведене за муніципальні кошти й призначене для малозабезпечних соціальних груп. Проте Київ з 2006 року не збудував жодного квадратного метра комунальної нерухомості, яка б могла збалансувати ринок оренди. 

"Тож коли кажуть, що місто має розвиватись тільки завдяки побудові ЖК, то звісно, це смішно. Адже коли стрімко розвивається тільки житло, але не розвивається соціальна, транспортна, інженерна інфраструктура, то очевидно, що місто рухається до великої біди. І зрештою, мости, що падають, та затоплене метро — яскраво це демонструють", — зазначає Чаплінський. 

"Тож моя думка: місто не повинно розвиватись тільки шляхом житла, а його будівництво — не тотожне "розвитку" міста", — підкреслив архітектор. 

Читайте також: Чому у Києві буде ще більше хаотичної забудови?

"Рибку ловити легше у мутній воді": чому закони не регулюють ринок нерухомості

Щоб місто розвивалось і забудовувалось рівномірно, йому потрібна стратегія чи план, пояснює Ганна Бондар, яка з 2015 до 2016 року виконувала обов’язки головного архітектора Києва.

"Якщо господиня готує на двох, то знає, скільки яєць потрібно для яєшні. Якщо вона готує для 15 осіб, то їй треба скласти план — інакше їй чогось не вистачить, а щось вона купить зайве. Так само і з містом. Якщо немає плану, то забудова буде хаотичною", — каже депутатка.  

У Києві, за її словами, наразі "катастрофа з містобудівною документацією". По-перше, чинний Генплан давно застарів (йому майже 40 років), до того ж з 2006 року Київрада "видала" понад 3500 земельних ділянок всупереч Генплану — це призвело до його "повного розбалансування". Новий Генплан представили у 2020 році, та досі не ухвалили. Утім, деякі експерти вважають, що Києву потрібна стратегія розвитку, а не Генплан, бо це застарілий елемент планової економіки. 

Забудову у місті також регулює історико-архітектурний опорний план, однак він досі не ухвалений (на стадії проєкту). А майже усі детальні плани території (ДПТ) Києва суперечать чинному Генплану. "Відповідно у цій мутній воді дуже легко ловити рибку. І обмежень практично немає", — коментує Ганна Бондар "катастрофу" з містобудівною документацією.

Іншою проблемою є просторові характеристики нової забудови — йдеться про перевищення допустимої висотності та щільності забудови. Щоб встановити зрозумілі та чіткі обмеження за цими параметрами, у столиці потрібно затвердити зонінг (у Києві він розроблений, але досі не затверджений).

Зонінг — це планувальний документ, що визначає, яка типологія забудови може з’являтись у конкретному районі міста. Прикладом для наслідування Бондар називає зонінг Нью-Йорка. Він чітко відокремлює зони комерції, промисловості, житла та парків. Зонінг Нью-Йорка має вигляд інтерактивної мапи, яку можуть бачити усі охочі. 

Натиснувши на будь-яку зону, користувач побачить вікно, в якому детально описано, що можна, а що заборонено будувати у цій зоні — наводяться навіть графічні приклади та фото схожих будівель. 

У Європі, наприклад, кожне місто може встановити правила забудови не тільки через загальнодержавну містобудівну документацію, а й через так звані правила забудови міст (local law) — документи, які наочно показують типологію забудови. Такі правила могли б стати ще одним інструментом, який регулював би забудову столиці. 

Наприклад, на історичному Подолі у Києві панівною є квартальна забудова. Відповідно, якщо забудовник хоче звести там житловий комплекс, він має побудувати його у вигляді кварталів. Тобто — за формою нерухомість має "типологічно" вписуватись у Поділ. 

Аналогом таких local law у Києві могли б стати ДПТ (детальні плани територій), однак потрібно ввести відповідальність за їхнє порушення, додає Бондар. 

Читайте також: Що буде з нашою архітектурою після війни?

"Візантійщина" та "хизування". Або чому Київ без своєї архітектурної традиції

На думку Юліана Чаплінського, правильному розвитку міста заважають централізованість ухвалення рішень у сфері містобудування (усі рішення у цій сфері ухвалює Мінрегіонбуд) та надмірна уніфікація держаних будівельних норм (ДБН). Ці фактори дуже сильно впливають на естетичну складову архітектури, тобто вони її практично не регулюють. 

"Пригадайте, як виглядають ковані балкони на історичних будинках Подолу чи у центрі Львова. Натомість, за новими ДБН, сучасні балкони будують великими й громіздкими. До того ж держава толерує їхнє засклення. І тепер, коли ми будуємо об’єкт в історичному ареалі лише з дотриманням вимог ДБН, то ми отримуємо модерністичного монстра", — каже архітектор.

Щоб масштабна архітектура стала більш гнучкою, на думку Чаплінського, половину ДБН треба взагалі скасувати й замінити їх зрозумілими базовими принципами безпеки. Це тільки розширить можливості для творчої реалізації архітекторів та стимулюватиме до розвитку сучасних технологій. 

Через намагання уніфікувати усю містобудівну документацію, держава позбавляє міську архітектуру мистецького аспекту, а міста — можливості формувати власні архітектурні традиції. "Свою традицію у нас формують не міські планувальники та архітектори, а маркетологи нерухомості та забудовники, які придумують щось від себе", — каже Чаплінський. 

"Місто зараз не може сказати забудовнику: "Зроби, будь ласка, заокруглений кут на будинку, бо тут у нас квартал XIX століття". Це буде трактуватись з точки зору юриспруденції як корупція. Місту фактично обрубали можливість формувати свою традицію", — додає архітектор.

Власні містобудівні традиції роблять архітектуру впізнаваною та самобутньою. Наприклад, в Амстердамі поряд співіснує архітектура Ренесансу та сучасна забудова, але всі будівлі зберігають традиційну стилістику міста — парцелі, цегляну кладку, плавні переходи. 

А от сучасна київська архітектура поза контекстом й радше схожа на "хизування" та "банкет під час чуми", вважає Чаплінський. "Щоб виділятись серед трешу, ЖК намагається наліпити на себе і підсвітку, і 15 видів кольорів, і екрани. Я це називаю "візантійщиною", — каже архітектор і додає, що українське законодавство поки що далеке від того, щоб у наших міст формувалась власна архітектурна традиція.

Цим мають займатись архітектори та міські планувальники, а для цього їм треба "розв’язати руки" — прибрати у Мінрегіону "централізованість рішень" та дати більше повноважень на місцях. Один зі способів зробити це — проводити у місті архітектурні конкурси на нову забудову.

"Саме конкурси породжують архітектурну традицію, за умови якщо їх регулярно проводити. Й ті міста, які формували свою архітектуру на базі конкурсів, зуміли утворити свою традицію", — наголошує Чаплінський, який організував близько 30 конкурсів на посаді головного архітектора Львова. 

На питання, як місто може оголосити конкурс на забудову певної ділянки, якщо її власник — девелопер, архітектор пояснив, що закон про охорону культурної спадщини містить пункт, який передбачає, що кожен новий об’єкт в історичних ареалах міст має проходити через архітектурний конкурс. "Просто про цей пункт у нас всі забули", — додає Юліан.

Читайте також: Сім порад, щоб українські міста стали комфортнішими

Чи врятує нас Містобудівний кодекс

Приборкати архітектурний "треш" та врегулювати хаотичну забудову у Києві та інших містах покликаний Містобудівний кодекс. Він може стати альтернативою скандальному законопроєкту 5655, який вже назвали "законопроєктом містоґвалтування". Кодекс створюють, щоб повністю перезавантажити систему містобудування, налагодити чіткі правила гри між забудовниками та містом, залучати до процесів громадськість. Очолила роботу над документом народна депутатка Ганна Бондар.

Яку остаточну форму матиме Містобудівний кодекс — вирішиться у процесі роботи над його концепцією. Загалом на розробку кодексу передбачено до двох років (в інших країнах розробляли значно довше), а коло експертів, долучених до створення документа, перевищує 300 осіб.

У кодексі буде низка інструментів, які регулюватимуть хаотичну забудову. Цими інструментами займатимуться дві окремі робочі підгрупи. "Ми вже побачили майбутні складнощі формування цієї політики: старше покоління має свої позиції, молодше — свої. Коли вони дійдуть компромісу, тоді вже можна буде говорити, що саме ми будемо пропонувати", — каже Бондар.

Водночас додає, що новий кодекс точно передбачатиме два інструменти, які б унеможливили неконтрольовану забудову міста. Це — зонінг за прикладом Нью-Йорка та запровадження локальних правил забудови. 

Ганна Бондар пояснює, чому це важливо: "У нас є ДБН щодо забудови — вони однакові для всіх. Є закон — однаковий для всіх. Неважливо, чи це Київ, Харків, чи село на Чернігівщині із зовсім іншим рельєфом й традиціями. У європейських країнах не існує єдиного ДБН для усієї країни, там місто для себе формує свою власну містобудівну політику. У кодексі ми теж це пропонуватимемо".

У новому кодексі буде також прописана максимальна залученість громадськості до процесів містотворення. Найголовніше, що мають визначати, — суб’єктність громадськості, тобто до кого конкретно має звертатись місто, коли розв’язує якесь питання. Наприклад, у містах Литви кожен новий проєкт обов’язково обговорюється з жителями.  

"У нас зараз як? Наприклад, місто хоче розробити ДПТ мого району і публікує оголошення на сайті КМДА. Тобто я, проживаючи у своєму районі, маю щодня вранці перевіряти сайт КМДА. Це маразм. Цього ніхто не робить. У світі це працює по-іншому: якщо місто хоче щось зробити чи спланувати, воно звертається конкретно до жителів", — каже Бондар.

На її думку, у Києві інтереси громадськості у діалозі з містом могли б представляти органи самоорганізації населення (ОСН). В цей орган могли б, наприклад, входити мешканці одного кварталу або вулиці, на якій плануються якісь зміни. 

"Це не буде так просто, але це треба зробити. Інакше ми втратимо й те, що маємо зараз. А зараз у Києві ми маємо три нормальних міста — Верхнє місто, старий Печерськ та старий Поділ. Ти ходиш вулицею й відчуваєш, що ти в нормальному європейському місті", — підкреслила Ганна Бондар.