"Пир во время чумы". Почему нужно строить не только ЖК и как обуздать строительный хаос

Киев застраивается безумными темпами даже во время войны. Практически в каждом районе города вырастает новый высотный ЖК или бизнес-центр. Новые сооружения нарушают градостроительные нормы и создают колоссальную нагрузку на давно устаревшую инфраструктуру. При этом, строя очередной ЖК, девелоперы любят использовать один аргумент, которым оправдывают неконтролируемую застройку: мол, "город должен развиваться".

Должен, но не так, как сейчас. Для новой застройки не нужно сносить или разрушать исторические дома, не нужно застраивать парки, скверы или даже озера. Более того, кроме жилья городу нужны больницы, школы, детские сады, социальные учреждения. В городе должны появляться набережные, зоны отдыха, развиваться транспортная инфраструктура. К примеру, за последние 10 лет в Киеве не построили ни одной новой станции метро. Вместо этого шесть станций синей ветки закрыли из-за аварийного тоннеля. Становится понятно, что Киев давно "развивается" не в том направлении. Понятно почему, ведь коммерческая недвижимость способна приносить больше прибыли. Однако если хаос из неконтролируемого девелопмента не обуздать сейчас, то у города возникнет еще больше серьезных проблем.

В этом тексте журналист LIGA.Life объясняет, почему развитие города – это не только новые ЖК, которые появляются на любых свободных участках, и какими инструментами можно обуздать хаотическую и "шанхаеподобную" застройку. Для подготовки материала мы пообщались с бывшим главным архитектором Львова, урбанистом Юлианом Чаплинским, а также Анной Бондарь, народным депутатом Верховной Рады, возглавившей разработку нового Градостроительного кодекса.

Кто породил крупных украинских застройщиков

Выпустивший несколько влогов о Киеве урбанист и архитектор Юлиан Чаплинский называет его "городом без улиц" и признает, что в развитии столицы произошел серьезный "перекос" в сторону жилищного строительства. По его мнению, к этому привела государственная централизованная политика Украины во времена независимости, длившаяся более 20 лет.

Во время этого периода и был сформирован пул крупных застройщиков, которые стремятся наращивать масштабы бизнеса и уже не могут не строить, говорит Чаплинский. "Эта централизованная политика и породила огромных централизованных застройщиков, породивших свою политику. А их политика очень агрессивна и эгоцентрична. Они действительно убеждены, что развитие города – это "строительство", – подчеркнул архитектор.

Эти процессы частично остановила реформа децентрализации, начатая в 2014 году. Целью реформы была "разгрузка" делового центра – чтобы экономика, и в том числе недвижимость, развивались не только в Киеве, но и в других региональных центрах. К тому же после 2022 года на рынке недвижимости сильно отразилось полномасштабное вторжение.

"По моим наблюдениям, этот рынок во время войны упал на около 90%. И он не возродится на эти же проценты после войны", — добавляет Чаплинский.

В Украине слаборазвиты финансовые инструменты – биржа, фондовый рынок. Следовательно, единственным безопасным инструментом капиталовложений остается недвижимость. Это еще одна причина такого "перекоса" рынка, считает народный депутат Анна Бондарь.

Это в свою очередь привело к тому, что в Киеве возник мощный рынок спекулятивного жилья, когда квартиры скупают предприниматели не для того, чтобы жить в них, а чтобы сдавать в аренду. Соответственно, спрос на такую недвижимость формируют не будущие жильцы, а бизнес.

Нужно ли нам так много жилья

Существует такой показатель — коэффициент соотношения объема жилья к количеству населения. Этот показатель рассчитывается на определенную территорию – страну, область или город и показывает, сколько в этом регионе жилья приходится на одного жителя. В Украине до полномасштабного вторжения этот показатель составлял 24,3 кв. м на человека. Во Львове – около 28-32 кв. м; в Киеве он достигал 20 кв. м.

В то же время в Германии, Италии, Швейцарии этот показатель в среднем вдвое выше, чем в Украине. В Соединенных Штатах он достигает 80-100 кв. м на жителя. "Фактически этот коэффициент показывает, что чем богаче страна – тем больше жилья там строится", – комментирует Юлиан Чаплинский.

Выходит, чтобы достичь европейского уровня, в Украине уже сейчас нужно удвоить количество жилой недвижимости, то есть построить вдвое больше жилых домов. А это значит, что каждый город должен стать вдвое больше.

"Этим показателем очень любят спекулировать застройщики: мол, смотрите — нам еще европейские страны догонять, так что надо строить еще больше жилья. Но это также и о качестве жилья", — говорит Юлиан Чаплинский, добавив, что квартиру в столичном "муравейнике" нецелесообразно сравнивать с жильем в Штатах, где большинство населения проживает в пригородах в частных домах.

Безусловно, новое жилье в украинских городах необходимо. Но оно не должно быть сконцентрировано в руках частных застройщиков и появляться на месте исторических домов или незаконно полученных земельных участков. К тому же города должны развивать так называемое социальное или коммунальное жилье, возведенное за муниципальные средства и предназначенное для малообеспеченных социальных групп. Однако Киев с 2006 года не построил ни одного квадратного метра коммунальной недвижимости, которая могла бы сбалансировать рынок аренды.

"Итак, когда говорят, что город должен развиваться только благодаря построению ЖК, то, конечно, это смешно. Ведь когда стремительно развивается только жилье, но не развивается социальная, транспортная, инженерная инфраструктура, то очевидно, что город движется к большой беде. И наконец, падающие мосты и затопленное метро — ярко это демонстрируют", — отмечает Чаплинский.

"Поэтому мое мнение: город не должен развиваться только путем жилья, а его строительство – не тождественно "развитию" города", – подчеркнул архитектор.

Читайте также: Почему в Киеве будет еще больше хаотической застройки?

"Рыбку ловить легче в мутной воде": почему законы не регулируют рынок недвижимости

Чтобы город развивался и застраивался равномерно, ему нужна стратегия или план, объясняет Анна Бондарь, которая с 2015 по 2016 год выполняла обязанности главного архитектора Киева.

Если хозяйка готовит на двоих, то знает, сколько яиц нужно для яичницы. Если она готовит для 15 человек, то ей нужно составить план — иначе ей чего-то не хватит, а что-то она купит лишнее. Так же и с городом. Если нет плана, то застройка будет хаотичной", — говорит депутат.

В Киеве, по ее словам, "катастрофа с градостроительной документацией". Во-первых, действующий Генплан давно устарел (ему почти 40 лет), к тому же с 2006 года Киевсовет "выдал" более 3500 земельных участков вопреки Генплану – это привело к его "полной разбалансировке". Новый Генплан представили в 2020 году, но до сих пор не приняли. Впрочем, некоторые эксперты считают, что Киеву нужна стратегия развития, а не Генплан, потому что это устаревший элемент плановой экономики.

Застройку в городе также регулирует историко-архитектурный опорный план, однако он еще не принят (на стадии проекта). А почти все детальные планы территории (ДПТ) Киева противоречат действующему Генплану. "Соответственно, в этой мутной воде очень легко ловить рыбку. И ограничений практически нет", – комментирует Анна Бондарь "катастрофу" с градостроительной документацией.

Другой проблемой являются пространственные характеристики новой застройки — это превышение допустимой высотности и плотности застройки. Чтобы установить понятные и четкие ограничения по этим параметрам, в столице нужно утвердить зонинг (в Киеве он разработан, но до сих пор не утвержден).

Зонинг – это планировочный документ, определяющий, какая типология застройки может появляться в конкретном районе города. Примером для подражания Бондарь называет зонинг Нью-Йорка. Он четко обособляет зоны коммерции, промышленности, жилья и парков. Зонинг Нью-Йорка выглядит как интерактивная карта, которую могут видеть все желающие.

Нажав на любую зону, пользователь увидит окно, в котором подробно описано, что можно, а что запрещено строить в этой зоне – приводятся даже графические примеры и фото похожих построек.

В Европе, например, каждый город может установить правила застройки не только через общегосударственную градостроительную документацию, но и так называемые правила застройки городов (local law) — документы, наглядно показывающие типологию застройки. Такие правила могли бы стать еще одним инструментом, регулирующим застройку столицы.

Например, на историческом Подоле в Киеве господствует квартальная застройка. Соответственно, если застройщик хочет построить там жилой комплекс, он должен построить его в виде кварталов. То есть по форме недвижимость должна "типологически" вписываться в Подол.

Аналогом таких local law в Киеве могли бы стать ДПТ (детальные планы территорий), однако нужно ввести ответственность за их нарушение, добавляет Бондарь.

Читайте также: Что будет с нашей архитектурой после войны?

"Византийщина" и "хвастовство". Или почему Киев без своей архитектурной традиции

По мнению Юлиана Чаплинского, правильному развитию города мешают централизованность принятия решений в сфере градостроительства (все решения в этой сфере принимает Минрегионстрой) и чрезмерная унификация государственных строительных норм (ГСН). Эти факторы очень сильно влияют на эстетическую составляющую архитектуры, то есть они ее практически не регулируют.

"Вспомните, как выглядят кованые балконы на исторических домах Подола или в центре Львова. Согласно новым ГСН, современные балконы строят большими и громоздкими. К тому же государство принимает их остекление. И теперь, когда мы строим объект в историческом ареале только с соблюдением требований ГСН, мы получаем модернистского монстра", — говорит архитектор.

Чтобы масштабная архитектура стала более гибкой, по мнению Чаплинского, половину ГСН нужно вообще отменить и заменить их понятными базовыми принципами безопасности. Это только расширит возможности для творческой реализации архитекторов и будет стимулировать развитие современных технологий.

Из-за попыток унифицировать всю градостроительную документацию государство лишает городскую архитектуру художественного аспекта, а города — возможности формировать собственные архитектурные традиции. "Свою традицию у нас формируют не городские планировщики и архитекторы, а маркетологи недвижимости и застройщики, придумывающие что-то от себя", – говорит Чаплинский.

"Город сейчас не может сказать застройщику: "Сделай, пожалуйста, закругленный угол на доме, потому что здесь у нас квартал XIX века". Это будет трактоваться с точки зрения юриспруденции как коррупция. Городу фактически обрубили возможность формировать свою традицию", – добавляет архитектор.

Собственные градостроительные традиции делают архитектуру узнаваемой и самобытной. К примеру, в Амстердаме рядом сосуществует архитектура Ренессанса и современная застройка, но все здания сохраняют традиционную стилистику города — парцели, кирпичную кладку, плавные переходы.

А вот современная киевская архитектура вне контекста и скорее похожа на "хвастовство" и "банкет во время чумы", считает Чаплинский. "Чтобы выделяться среди треша, ЖК пытается налепить на себя и подсветку, и 15 видов цветов, и экраны. Я это называю "византийщиной", – говорит архитектор и добавляет, что украинское законодательство пока далеко от того, чтобы у наших городов формировалась собственная архитектурная традиция.

Этим должны заниматься архитекторы и городские планировщики, а для этого им нужно "развязать руки" – убрать у Минрегиона "централизованность решений" и дать больше полномочий на местах. Один из способов сделать это – проводить в городе архитектурные конкурсы на новую застройку.

"Именно конкурсы создают архитектурную традицию, при условии если их регулярно проводить. И те города, которые формировали свою архитектуру на базе конкурсов, сумели создать свою традицию", – отмечает Чаплинский, организовавший около 30 конкурсов в должности главного архитектора Львова.

На вопрос, как город может объявить конкурс на застройку определенного участка, если его владелец — девелопер, архитектор объяснил, что закон об охране культурного наследия содержит пункт, предусматривающий, что каждый новый объект в исторических ареалах городов должен проходить через архитектурный конкурс. "Просто об этом пункте у нас все забыли", – добавляет Юлиан.

Читайте также: Семь советов, чтобы украинские города стали комфортнее

Спасет ли нас Градостроительный кодекс

Укрощать архитектурный "треш" и урегулировать хаотическую застройку в Киеве и других городах призван Градостроительный кодекс. Он может стать альтернативой скандальному законопроекту 5655, который уже назвали "законопроектом градонасилия". Кодекс создают, чтобы полностью перезагрузить систему градостроительства, наладить четкие правила игры между застройщиками и городом, вовлекать в процесс общественность. Возглавила работу над документом народная депутат Анна Бондарь.

Какую окончательную форму будет иметь Гражданский кодекс — решится в процессе работы над его концепцией. В целом на разработку кодекса предусмотрено до двух лет (в других странах разрабатывали значительно дольше), а круг экспертов, приобщенных к созданию документа, превышает 300 человек.

В кодексе будет ряд инструментов, регулирующих хаотическую застройку. Этими инструментами будут заниматься две отдельные рабочие подгруппы. "Мы уже увидели будущие сложности формирования этой политики: старшее поколение имеет свои позиции, младшее – свои. Когда они придут к компромиссу, тогда уже можно будет говорить, что именно мы будем предлагать", – говорит Бондарь.

В то же время добавляет, что новый кодекс будет точно предусматривать два инструмента, которые сделали бы невозможным неконтролируемую застройку города. Это зонинг по примеру Нью-Йорка и введение локальных правил застройки.

Анна Бондарь объясняет, почему это важно: "У нас есть ГСН по застройке — они одинаковы для всех. Есть закон — одинаковый для всех. Неважно, будь то Киев, Харьков или село в Черниговской области с совсем другим рельефом и традициями. В европейских странах не существует единой ГСН для всей страны, там город для себя формирует свою собственную градостроительную политику. В кодексе мы тоже будем предлагать это".

В новом кодексе будет также прописана максимальная вовлеченность общественности в процессы градообразования. Самое главное, что должны определять, — субъектность общественности, то есть к кому конкретно должен обращаться город, когда решает какой-то вопрос. К примеру, в городах Литвы каждый новый проект обязательно оговаривается с жителями.

"У нас сейчас как? Например, город хочет разработать ДПТ моего района и публикует объявления на сайте КГГА. То есть я, проживая в своем районе, должен ежедневно утром проверять сайт КГГА. Это маразм. Этого никто не делает. В мире это работает по-другому: если город хочет что-то сделать или спланировать, он обращается конкретно к жителям", – говорит Бондарь.

По ее мнению, в Киеве интересы общественности в диалоге с городом могли представлять органы самоорганизации населения (ОСН). В этот орган могли бы, например, входить жители одного квартала или улицы, на которой планируются изменения.

"Это не будет так просто, но это нужно сделать. Иначе мы потеряем и то, что имеем сейчас. А сейчас в Киеве у нас есть три нормальных города — Верхний город, старый Печерск и старый Подол. Ты ходишь по улице и чувствуешь, что ты в нормальном европейском городе", – подчеркнула Анна Бондарь.