Перлина Галичини. Хто і як перетворює старий палац на Львівщині у бізнес-проєкт

Палац Жевуських-Лянцкоронських у Роздолі влітку на аукціоні Фонду держмайна придбав підприємець Ігор Ліскі за понад 13 млн грн. Ліскі — засновник інвестиційної компанії EFI Group, яка також відома як один з інвесторів Promprylad.Renovation — інноваційного технопарку на базі колишнього заводу "Промприлад" в Івано-Франківську. Тепер компанія EFI Group вирішила інвестувати в історичну спадщину — за угодою палац мають відреставрувати за три роки.

У відновленні пам’ятки інвестору допомагатиме Спадщина.UA — ініціатива, що повертає до життя рідкісні архітектурні пам’ятки України. Палац в Роздолі хочуть не тільки реставрувати, а й створити на його базі соціальний проєкт — серед сценаріїв розглядають школу-пансіон, реабілітаційний центр для військових або ж бутик-готель, який приваблюватиме туристів. 

Хто такі Жевуські та Лянцкоронські? Чому інвестори вирішили взятись за реновацію цього палацу та у що можна перетворити 300-літню ренесансну пам’ятку? Про це LIGA.Life поспілкувалась з головою наглядової ради EFI Group Ігорем Ліскі, а також засновницею Спадщина.UA Ганною Гаврилів. 

Рембрандт та вчитель да Вінчі: що приховує історія палацу

Палац в Роздолі збудований 1740 року місцевим шляхтичем Міхалом Жевуським. Архітектурний стиль — французький ренесанс. У XIX ст. маєток від Жевуських перейшов у спадок Лянцкоронським — місцевим магнатам, власникам інших галицьких маєтків та відомим колекціонерам мистецтва. З 1874 до 1909 року палац реконструювали та суттєво добудовували, запрошували відомих французьких та італійських архітекторів. 

За часів Лянцкоронських палац був локальним мистецьким "хабом" — тут зберігалась одна з найбільших колекцій мистецтва Австро-Угорської імперії. За даними істориків, колекція містила картини італійських та нідерландських художників — були навіть роботи Рафаеля і Рембрандта. Також власники палацу колекціонували килими, вироби з порцеляни, зброю, нумізматику, фотографії та книги — власна бібліотека налічувала понад 20 тисяч томів.

Вже на початку XIX століття у палаці був водогін, а понад 60 кімнат освітлювались електричним світлом. 

"Усі власники палацу — на перший погляд, окремі кілька родин, але насправді це одна лінія, бо доньки попередніх власників виходили заміж за нових власників, тобто утворювались династичні шлюби. Відтак, родовід цього палацу єдиний", — розповідає LIGA.Life Ганна Гаврилів.

Перед Другою світовою граф Кароль Лянцкоронський вивіз більшу частину унікальної колекції з палацу до Відня. Згодом його дружина, Кароліна Лянцкоронська, задокументувала вцілілі твори мистецтва й передала до польських музеїв. Після війни на роздільський палац чекала невтішна доля: залишки колекції "совєти" вивезли до Петербурга та Одеського археологічного музею, а в самому палаці облаштували санаторій "Розділ" — він пропрацював до 2004 року. 

За часів незалежності палац занепадав. Вандали знищили й до того зруйновані інтер’єри, розграбували залишки унікальних скульптур, що стояли у ландшафтному парку довкола палацу. Є легенда, що одну зі скульптур виготовив Андре дель Вероккйо, який вважається вчителем художника Леонардо да Вінчі. Її демонтували сокирою та здали на металолом. На щастя, скульптуру вдалося врятувати — зараз вона зберігається у Палаці Лозинського у Львові.

З 2004 року маєток перейшов до рук приватної компанії "Мережа відпочинку", у якої тричі змінювалися власники. Перші з них вивезли останні цінності — паркові скульптури та декоративні барельєфи на фасадах. У 2017 році Верховний Суд повернув палац Жевуських-Лянцкоронських у державну власність. 

Палац у Роздолі зараз — це пам’ятка архітектури місцевого значення. Попри вкрай занедбаний стан, дослідники вважають, що палац зберіг архітектурну та "ментальну" вартість й має потенціал до реставрації. "Його унікальність у збереженні духу місця — аристократична культура тут переплелася із локальною пам'яттю", — коментує LIGA.Life професор Львівської Політехніки Олег Рибчинський.

Хто й навіщо вирішив інвестувати у палац

"Це поки що не інвестиція, а меценатство", — розповідає голова наглядової ради EFI Group Ігор Ліскі, компанія якого придбала споруду. Занедбаний палац називає "своїм особистим викликом", а мотиви вкладати гроші у відновлення пам’ятки пояснює тим, що хоче зробити внесок у відновлення історичної спадщини й зберегти "архітектурну перлину" для наступних поколінь.

Іншим вагомим стимулом до інвестиції було бажання якомога швидше врятувати пам’ятку. "Складалося враження, що він цю зиму не вистоїть і розвалиться. Там були вибиті вікна, протікав дах, я хвилювався, що ми цей палац просто втратимо", — каже Ліскі й додає, що фахівці вже розпочали консервацію будівлі, щоб зупинити процеси руйнування.

Фонд держмайна виставив палац на аукціон у червні 2023 року зі стартовою ціною у 7 млн грн. За лот змагались п’ятеро учасників — перемогла компанія "Укрпромресурс-2008", яка запропонувала за пам’ятку 20 млн грн. Однак підписувати договір фірма відмовилася, тож переможцем обрали компанію "МЗ Одеська", власником якої є Ігор Ліскі. Його підприємство пропонувало за палац в Роздолі 13 млн 320 тис. грн. 

Засновниця Спадщина.UA Ганна Гаврилів, яка раніше вже відновила один історичний палац на Хмельниччині, зізнається, що теж мріяла придбати пам’ятку для реставрації. "Палац у Роздолі — то була любов з першого погляду і на все життя", — каже вона.

Гаврилів подалася на аукціон Фонду держмайна разом з іншими учасниками, однак за підсумками торгів посіла третє місце. "Я місяць страждала за моїм — не моїм коханим палацом, голова наглядової ради EFI на то все дивився, та й врешті сказав: "Слухай, ти б все одно з ним не справилася сама. А для нас проєкт в культурній спадщині — перший. Давай разом", — розповідає вона про те, як розпочалося партнерство EFI Group та Спадщина.UA. 

Проєкт відновлення маєтку Жевуських-Лянцкоронських Гаврилів називає "серйозним викликом", адже за пам'яткоохоронним договором інвестори мають зробити все за три роки. "Насправді ж на реставрацію подібного об'єкту треба щонайменше 10 років, — відзначає Ганна. — До того ж зараз в умовах війни для таких масштабних робіт бракує людських ресурсів. Розділ — це невеличка громада, й багато місцевих людей на війні".

Попри виклики команда вірить, що цей проєкт стане показовим і доведе, що відновлення архітектурної спадщини може бути економічно привабливим та окупним. "Наша ідея у тому, щоб це було щось на зразок Promprylad.Renovation, тільки у сфері культурної спадщини", — коментує Гаврилів.

"Головна ідея — показати приклад, що це можна робити прозоро й системно, що така ініціатива може бути й збереженням спадщини, й водночас інвестиційно-привабливим проєктом. І взагалі хочеться побудувати таку рольову модель або приклад того, як українці могли б поводитися зі спадщиною", — додає Ігор Ліскі.

Англійська школа, готель чи реабілітація: що буде з палацом

Палац в Роздолі має потужний потенціал перетворення, зазначають Гаврилів та Ліскі. По-перше, це серйозна площа об’єкта (4000 кв. м) — вона дозволяє облаштувати повноцінний навчальний заклад або рекреаційний центр. По-друге, це його географія — палац розташований всього за 40 кілометрів від Львова, що робить його привабливою заміською локацією.

Втім, остаточну функцію палацу ще вирішують. Для цього планують провести багато громадських та експертних обговорень й панельних дискусій, а найкращу ідею оберуть на конкурсі бізнес-планів — визначитись з концепцією хочуть до кінця 2023 року.

Інвестори запрошують долучатись до перетворення палацу українських та іноземних бізнесменів, щоб, за словами Ганни, "спільно витягувати цю архітектурну перлину".

"Ми можемо відреставрувати його й зробити музей, але кому потрібен музей, якщо в ньому не буде життя? Тож зараз ми активно шукаємо ту форму, у якій оновлений палац зможе існувати. У нас на першому плані навіть не бізнесовий підхід, щоб повернути гроші або їх примножити, — ні, ми хочемо знайти форму, яка дозволить зробити цей проєкт sustainable (стійким. — Ред.), щоб у ньому було життя, енергія, щоб він став туристичним, культурним чи рекреаційним магнітом і водночас щоб міг сам забезпечувати своє утримання", — коментує Ігор Ліскі.

Розглядають три основні сценарії розвитку палацу:  

1) Школа-пансіон. 

Ідея №1 — перетворити палац на школу для українських дітей за зразком англійських шкіл-пансіонів, де учні не тільки вчаться, а й проживають у кампусах поблизу. За попередніми розрахунками, школа-пансіон зможе приймати до 200 дітей на рік. Складність такого проєкту в тому, що він потребує добудови кампусу та інших пристосувань — спортзалу, спортмайданчиків, їдалень. 

Ідея не нова — вона вже озвучувалася раніше у середовищі львівського бізнесу, ще до війни. Ігор Ліскі та Ганна Гаврилів зізнаються, що концепція школи-пансіону їм до вподоби найбільше, однак не хочуть, щоб їхня думка "вплинула на бізнес-ідеї інших інвесторів".

2) Центр психологічної реабілітації військових. 

Через війну в Україні запит на реабілітацію військових тільки зростатиме, особливо цей напрям активно розвивається на заході — два великі центри (Superhuman та Unbroken) вже працюють у Львові. Спадщина.UA встановила, що палац краще підійде для центру психологічної реабілітації, адже раніше тут уже був санаторій й планування легко підлаштувати під сучасні вимоги. Оцінюють, що одночасно у майбутньому центрі зможуть відновлюватись до 300 пацієнтів. 

3) Історичний бутик-готель. 

Палац можна перетворити у заміський бутик-готель, який прийматиме велику кількість гостей й паралельно стане локацією для заміських конференцій. "Це може бути заміський готель та конференц-комплекс", — каже Гаврилів й пояснює, що у Львівській області (якщо не рахувати Львів) подібних об’єктів досі немає.

Реновація історичних палаців — дуже популярна практика в Європі, додає Ліскі. Як приклад наводить кейс перетворення замку Ельмау в Баварії в люкс-готель — там 2014 року проводили зустріч G7. 

На запитання про бюджет відновлення, Ігор Ліскі відповів: "Це залежить від того, що саме буде втілюватись. Якщо це буде бутик-готель, то це одна сума. Якщо школа — це значно дорожчий проєкт. Мінімальний бюджет — це $8 млн, середній — $25 млн". 

"Насправді усі ці три функції — освітня, рекреаційно-культурна і медично-реабілітаційна — усі вони мають економічний потенціал, але одночасно є  соціально правильними, потрібними й благородними. Тобто ми говоримо про бізнес-проєкт із соціальним ефектом, або ж соціальний проєкт на засадах економічної ефективності, національний impact-проєкт (той, що матиме вплив. — Ред.)", — додає Гаврилів.

Окрім самого палацу, відновлюють також 6 га ландшафтного парку довкола маєтку. Цю зону планують зробити відкритою для всіх туристичною локацією.

Як проєкт може змінити ринок культурної спадщини в Україні

Проблема насправді складніша, ніж здається. Річ у тім, що в межах реформи децентралізації в Україні дуже багато закладів освітньої, медичної й культурної сфери перейшли на баланс місцевих громад. Ті, своєю чергою, мають з ними щось робити — або реставрувати, або продати. 

Реставрувати бюджетним коштом усі пам’ятки — нерентабельно, адже це колосальні витрати, до того ж в умовах війни місцевим громадам знадобляться на це десятки років. Тому більшість цих об'єктів почали масово виставляти на аукціони. Однак не всі хочуть інвестувати у культурну спадщину.

"У свідомості українців культурна спадщина досі — про сльози та квитки по 50 гривень. Але так це більше не працює. Зараз ми на порозі формування нового ринку культурної спадщини України", — коментує Ганна Гаврилів і каже, що перетворення палацу Жевуських-Лянцкоронських у Роздолі має усі шанси, щоб стати трендом.

"Ми можемо стати тим кейсом, який покаже, що спадщина у містечку на 3000 осіб може бути економічно привабливою як інвестиційний проєкт. Ми можемо продемонструвати іншим інвесторам, що не треба боятись інвестувати в культурну спадщину у всій Україні", — наголошує Ганна. 

"Моя мета — зробити цей проєкт успішним. Якщо він буде успішним, він зможе стати рольовою моделлю. Мені прикро, що для багатьох заможних українців легше купити віллу десь закордоном, а в цей час українські перлини стоять занедбані. Це якась невіра в себе, у своє коріння. Хочеться змінити це. Щоб це стало мейнстримом, щоб стало модним, а потім до цього доєдналася держава і створила б якісь стимули та мотивацію для подібних перетворень", — підкреслює Ігор Ліскі, головний інвестор проєкту.