Как город теряет деньги, разрушая исторические дома

Исторические здания в Киеве – зона интереса девелоперов и бизнесменов. Они пренебрегают их исторической ценностью, перестраивают, надстраивают или просто сносят, чтобы построить вместо них что-то новое и "дорогое". Логика очевидна — чтобы заработать больше денег на лакомом участке в центре столицы. Однако такая стратегия на самом деле имеет обратный эффект для всего города.

Историческая архитектура может приносить городу гораздо больше дивидендов, чем новые бизнес-центры или клубные дома, построенные на месте снесенных памятников. Цивилизованный мир это понимает, поэтому сохраняет архитектуру, особенно в исторических ареалах. Если учитывать количество исторических домов под угрозой уничтожения в Киеве, то мы пока за пределами цивилизации.

Объясняем на простых примерах, какую пользу мог бы получать город, если бы сохранял исторические памятники, а не уничтожал их. Разбираться в архитектурной "математике" помогал Иван Довгун – исследователь архитектуры и член команды ОО "Мапа Реновації", которая занимается сохранением ценной архитектуры.

Почему вообще исторические сооружения нужно сохранять

Каждое историческое здание имеет уникальную ценность. Все зависит от эпохи либо периода его построения. Если говорить о Киеве, то у нас, кроме храмов и монастырей, практически не сохранилось важной древней архитектуры.

"Здания, построенные до XIX в., — они априори ценны, потому что очень старинны и редки. И таких зданий в нашем городе сохранилось очень мало, потому что Киев постоянно был на пересечении разных эпох. Город переходил под управление то одних, то других — дома перестраивали, сносили, разрушали. Поэтому у нас нет однородных фронтов и ансамблей застройки, как, например, во Флоренции, Праге или Вене", – объясняет Иван Довгун.

В Киеве в общем есть только два исторических ареала с образцами "старейшей" архитектуры – Верхний город и Подол. На Подоле, например, осталось только пять исторических зданий (кроме церковных и монастырских сооружений), построенных до пожара 1811 года, уничтожившего большую часть района. Одно из таких — каменный дом Киевского войта близ Контрактовой площади (известный как Дом Петра I. — Ред.). Еще одно – зернохранилище магистрата на улице Братской.

Что касается архитектуры конца XIX — начала XX ст., то ее образцов в Киеве гораздо больше. Соответственно, такие дома под большей угрозой, потому что уже не работает аргумент, что таких зданий мало. Но это не значит, что они не ценны. Довгун объясняет, что дореволюционные и довоенные дома ценны своим культурным и художественным значением, даже если они не признаны памятниками.

"Архитектура — это искусство. А искусство всегда должно быть актуальным. В музеях современного искусства вы вряд ли увидите работы в стиле реализма, как это было в XIX в. Потому что реализм тогда был актуален, а сейчас уже нет. То же самое с архитектурой. Ее ценность заключается в актуальности и новаторстве на момент построения. Сейчас в Европе и в Штатах псевдоисторическую архитектуру больше не строят, потому что она не актуальна, она обесценивает город. В то же время сохраняют аутентичную историческую архитектуру. У нас же все наоборот", — говорит исследователь "Мапи Реновації".

Читайте также: Как город (не) помогает нам влюбляться

Как архитектура помогает зарабатывать бизнесу и жителям

Исторические здания – это не только "украшение" города и ценное наследие. Это также среда для развития бизнеса и заработка денег. И если об этой среде заботиться как следует, то выиграть могут все — как город и бизнес, так и жители исторических домов. Иван Довгун объясняет, как это работает на примере западных украинских городов, где архитектуру сохраняют.

"Почему украинцы так любят ездить во Львов или Черновцы? Там сохранена целостная историческая архитектурная среда. Во Львове и Черновцах не сносят исторические здания, которые не имеют статуса памятников, в отличие от Киева, где сносят даже со статусом", — подчеркивает Иван.

Как же старые дома помогают зарабатывать? Во Львове, например, многие исторические здания имеют красивые подъезды. Эту эстетику ценят немало современных людей. Некоторые гиды даже устраивают экскурсии по львовским подъездам — люди фотографируются, выставляют фото в соцсети.

"Локальный бизнес раскусил эту "фишку" – предприниматели нередко открывают заведения в домах с красивыми подъездами или внутренними двориками, чтобы таким образом привлекать клиентов", – объясняет Довгун.

Так приобрело популярность львовское заведение "Вітальня", расположенное на улице Богомольца, в историческом здании с витражами. Местные любили фотографироваться на фоне витражей, показывали их друзьям. "Когда там открылось заведение, люди думают: "О, уютное кафе, почему бы не посидеть". Количество клиентов растет, заведение получает прибыль, а город — налоги", — говорит Иван.

Сами жители исторических построек могут ввести символический "сбор" за посещение их подъезда. Некоторые гиды во Львове так и делают – включают в стоимость своей экскурсии условные 10-20 грн, которые потом пойдут на нужды жильцов дома. "Люди за эти деньги могут банально отремонтировать крышу, обновить коммуникации, трубы, свет. Это все помогает содержать дом в надлежащем состоянии и создает лучшие условия для проживания в нем", – говорит Иван.

Жители одного из львовских домов на улице Руданского за "туристический" сбор отреставрировали фасад дома. После реставрации фасада стоимость коммерческих площадей увеличилась, в здании открылись ресторан и клуб. "Бизнес теперь платит ОСМД более высокую арендную плату, а за эти средства люди могут приводить в порядок свое жилье — следовательно, растет и стоимость недвижимости", — говорит Иван.

Инвестиции в архитектуру – это "игра в долгую"

Властям Киева следует понять, что историческая недвижимость – это ценный актив, говорит Довгун. В долгосрочной перспективе этот актив имеет значительно более высокую инвестиционную привлекательность, чем "новострои".

Очередной пример тоже из Львова – проект Jam Factory. Это художественное и выставочное пространство, которое обустроили в неоготической памятке начала XX в., где работала фабрика повидла. Реновация здания длилась 8 лет, кроме выставочного пространства, там открыли ресторан, бар, резиденцию и магазин.

"Эта инвестиция не окупится сегодня, завтра или послезавтра. Она окупится через 10 лет. Но когда это произойдет, то этот проект будет приносить все больше и больше дохода", — говорит Довгун.

"В Киеве же любят быстрые деньги. Получили участок, снесли старое здание, построили бизнес-центр и получили профит. Но бизнес-центр не будет иметь такого влияния на городскую среду и не будет вызывать такого восторга у людей, как старый фонд", — добавляет Иван.

Как город теряет, уничтожая исторические дома, можно увидеть на примере улицы Дмитровской в Киеве. "Посмотреть на Дмитровскую сейчас и Дмитриевскую в 90-х – это две разные улицы. В 90-х это была прекрасная улочка с трамваем, со старым низкоэтажным фондом – домами, которые могли стать пространствами для заведений, кафе, художественных галерей. Сейчас улица уничтожена "свечками", половина исторического фонда в аварийном состоянии. И что мы имеем в этой ситуации?" – риторически спрашивает Довгун.

По его словам, из-за хаотичной застройки улица Дмитриевская стала заброшеной, там неудобно и неприятно гулять, соответственно бизнес не хочет сюда идти, как, например, это происходит на уютных улочках Подола.

"У нас не принято играть в долгосрочные инвестиции, у нас любят быстрые деньги. Хотя, если все тщательно проанализировать, можно сделать вывод, что старый фонд перспективно приносит больше денег, чем новая застройка, если мы говорим об историческом центре", – подчеркивает Иван.

Читайте также: Как улучшать города уже сейчас

А что нам дает модернизм

Архитектура модернизма, которой в Киеве очень много, тоже уникальна. Но несколько в другом контексте, чем наследие конца XIX – начала XX ст. Модернизм символизирует стремление того поколения двигаться к будущему, оторвавшись от реальности. В Киеве построили много футуристических проектов – Библиотека Вернадского, гостиница "Салют" та же "Тарелка" на Лыбедской архитектора Флориана Юрьева, против уничтожения которой выступали активисты.

"И что это нам дает? Все просто — это то, чего нет у Запада. Там нет такого большого количества качественной архитектуры модернизма. Украина еще и уникальна тем, что наша архитектура модернизма более или менее сохранилась и глобально не реконструировалась", — объясняет Иван.

Благодаря этому украинские авторы издали много книг о модернизме, в частности, на английском. Эти книги, во-первых, приносят авторам деньги. Во-вторых, они рассчитаны на западного читателя.

"Это популяризирует модернизм среди западной аудитории, которая потом приезжает к нам и снимает в Киеве клипы. Например, группа 21 Pilots сняла один из своих клипов в модернистских корпусах КНУ в Голосеево. Я не знаю, брал ли университет за это деньги, но гипотетически они могли и могут это делать. А потом вкладывать эти средства в развитие кампуса или университета", — объясняет исследователь.

Только в Библиотеке им. Вернадского за последние 9 лет клипы сняли пять музыкальных исполнителей из-за рубежа, в том числе — популярная южнокорейская группа NCT .

"Архитектура модернизма ценна своей атмосферностью, которую мы можем предлагать как уникальный продукт для зарубежного потребителя, потому что у них нет такой архитектуры. Мы можем предлагать ее как площадку клипмейкерам, художникам, режиссерам", — добавляет Довгун.

На самом деле, зарубежные авторы это уже давно осознали. В сериале "Чернобыль" от HBO многие сцены сняты в модернистских зданиях Киева, чтобы придерживаться исторической достоверности. Например, здание Института гидробиологии и археологии на проспекте Ивасюка (бывший Героев Сталинграда. — Ред. ) служит в сериале помещением больницы.

"Следовательно, благодаря своей архитектуре Киев становится популярным и привлекает иностранных художников и режиссеров", — подчеркивает Иван.

Вся эта популяризация не проходит даром — в Украину начинают приезжать туристы с целью взглянуть на нашу архитектуру модернизма. А туристы – это всегда прибыль, как бизнесу, так и общинам.