Як місто втрачає гроші, руйнуючи історичні будинки

Історичні будинки у Києві — зона інтересу девелоперів та бізнесменів. Останні нехтують їхньою історичною цінністю, перебудовують, надбудовують або ж просто зносять, щоб звести замість них щось нове та "дороге". Логіка очевидна — щоб заробити більше грошей з ласої ділянки у центрі столиці. Однак така стратегія насправді має зворотний ефект для всього міста. 

Історична архітектура може приносити місту значно більше дивідендів, аніж нові бізнес-центри чи клубні будинки, побудовані на місці знесених пам’яток. Цивілізований світ це розуміє, тому зберігає архітектуру, особливо в історичних ареалах. Якщо зважати на кількість історичних будинків, які під загрозою знищення у Києві, то ми поки за межами цивілізації.

Пояснюємо на простих прикладах, яку користь могло б насправді отримувати місто, якби зберігало історичні пам’ятки, а не знищувало їх. Розбиратись в архітектурній "математиці" допомагав Іван Довгун — дослідник архітектури та член команди ГО "Мапа Реновації", що опікується збереженням цінної архітектури.

Чому взагалі історичні споруди треба зберігати

Кожна історична будівля має унікальну цінність. Все залежить від епохи чи періоду її побудови. Якщо говорити про Київ, то у нас, окрім храмів та монастирів, практично не збереглося важливої стародавньої архітектури. 

"Будівлі, збудовані до XIX ст., — вони апріорі цінні, тому що дуже старовинні й рідкісні. І таких будівель у нашому місті збереглось дуже мало, бо Київ постійно був на перетині різних епох. Місто переходило під управління то одних, то інших — будинки перебудовували, зносили, руйнували. Тому у нас немає однорідних фронтів та ансамблів забудови, як це є, наприклад, у Флоренції, Празі чи Відні", — пояснює Іван Довгун. 

У Києві загалом є лише два історичні ареали зі зразками "найстарішої" архітектури — Верхнє місто та Поділ. На Подолі, наприклад, залишилось лише п’ять історичних будинків (окрім церковних та монастирських споруд), зведених до великої пожежі 1811 року, яка знищила переважну більшість району. Одна з таких — кам’яниця Київського війта поблизу Контрактової площі (відома як Будинок Петра I. — Ред.). Ще одна — зерносховище магістрату на вулиці Братській. 

Щодо архітектури кінця XIX — початку XX ст., то її зразків у Києві значно більше. Відповідно, такі будинки під більшою загрозою, адже вже не працює аргумент, "що таких будівель мало". Але це не означає, що вони не цінні. Довгун пояснює, що дореволюційні й довоєнні будинки цінні своїм культурним та мистецьким значенням, навіть якщо не є пам’ятками. 

"Архітектура — це мистецтво. А мистецтво завжди має бути актуальним. У музеях сучасного мистецтва ви навряд чи побачите роботи у стилі реалізму, як це було у XIX ст. Тому що реалізм тоді був актуальний, а зараз — уже ні. Те саме з архітектурою. Її цінність полягає в актуальності й новаторстві на момент побудови. Зараз у Європі та у Штатах псевдоісторичну архітектуру більше не будують, бо вона не є актуальною, вона знецінює місто. Натомість зберігають автентичну історичну архітектуру. У нас же все навпаки", — каже дослідник "Мапи Реновації".

Читайте також: Як місто (не) допомагає нам закохуватись

Як архітектура дозволяє заробляти бізнесу та мешканцям

Історичні будівлі — це не тільки "окраса" міста та цінна спадщина. Це також вагоме середовище для розвитку підприємництва та заробітку грошей. І якщо про це середовище дбати як слід, то у виграші будуть усі — як місто та бізнес, так і мешканці історичних будинків. Іван Довгун пояснює, як це працює на прикладі деяких західних українських міст, де архітектуру зберігають.  

"Чому українці так люблять їздити у Львів або Чернівці? Бо там збережене цілісне історичне архітектурне середовище. У Львові та Чернівцях не зносять історичні будівлі, які не мають статусу пам’яток, на відміну від Києва, де зносять навіть зі статусом", — підкреслює Іван.

Як же старі будинки допомагають заробляти? У Львові, наприклад, багато історичних будівель мають красиві під’їзди. Цю естетику цінують чимало сучасних людей. Деякі гіди навіть влаштовують екскурсії львівськими під’їздами — люди фотографуються, виставляють фото у соцмережі.

"Локальний бізнес розкусив цю "фішку" — підприємці нерідко відкривають заклади у будинках з красивими під’їздами чи внутрішніми двориками, щоб таким чином приваблювати клієнтів", — пояснює Довгун.

Так став популярним львівський заклад "Вітальня", який розташований на вулиці Богомольця, в історичній будівлі з вітражами. Місцеві любили фотографуватись на фоні вітражів, показували їх друзям. "Коли там відкрився заклад, люди думають: "О, затишна кав’ярня, чому не посидіти". Кількість клієнтів зростає, заклад отримує прибуток, а місто — податки", — каже Іван.

Самі ж мешканці історичних будівель можуть запровадити символічний "збір" за відвідування їхнього під’їзду. Деякі гіди у Львові так і роблять — включають у вартість своєї екскурсії умовні 10-20 грн, які потім підуть на потреби мешканців будинку. "Люди за ці гроші можуть банально відремонтувати дах, оновити комунікації, труби, світло. Це все допомагає утримувати будинок в належному стані й створює кращі умови для проживання у ньому", — каже Іван. 

Мешканці одного з львівських будинків на вулиці Руданського за "туристичні" збори відреставрували фасад пам’ятки. Після реставрації фасаду вартість комерційних площ зросла, у приміщенні відкрились ресторан та клуб. "Бізнес тепер сплачує ОСББ значно вищу орендну плату, а за ці кошти люди можуть приводити до ладу своє житло — відтак зростає й вартість нерухомості", — каже Іван.

Інвестиції у спадщину — це "гра у довгу"

Владі Києва слід зрозуміти, що історична нерухомість — це цінний актив, каже Довгун. У довготривалій перспективі цей актив має значно вищу інвестиційну привабливість, аніж "новобуди". Черговий приклад теж зі Львова — проєкт Jam Factory. Це мистецький та виставковий простір, який облаштували у неоготичній пам’ятці початку XX ст., де раніше працювала фабрика повидла. Реновація будівлі тривала 8 років — окрім виставкового простору, там відкрили ресторан, бар, художню резиденцію та крамницю. 

"Ця інвестиція не окупиться сьогодні, завтра чи післязавтра. Вона окупиться через років 10. Але коли це станеться, то цей проєкт буде приносити дедалі більше й більше доходу", — каже Довгун.

"У Києві ж люблять швидкі гроші. Отримали ділянку, знесли стару будівлю, побудували бізнес-центр й отримали профіт. Але бізнес-центр не матиме такого впливу на міське середовище та не буде викликати такого захоплення у людей, як старий фонд", — додає Іван. 

Як місто втрачає, знищуючи історичні будинки, можна побачити на вулиці Дмитрівській у Києві. "Подивитись на Дмитрівську зараз і Дмитрівську у 90-х — це дві різні вулиці. У 90-х це була прекрасна вуличка з трамваєм, зі старим низькоповерховим фондом — будинками, які могли стати просторами для закладів, кав’ярень, мистецьких галерей. Зараз вулиця спаплюжена "свічками", половина історичного фонду в аварійному стані. І що ми маємо в цій ситуації?" — риторично запитує Довгун. 

За його словами, через хаотичну забудову вулиця Дмитрівська стала занедбаною, там незручно й неприємно гуляти, відповідно — бізнес не хоче сюди йти, як, наприклад, іде на затишні вулички Подолу. 

"У нас не заведено грати у довгострокові інвестиції, у нас люблять швидкі гроші. Хоча, якщо все ретельно проаналізувати, можна дійти висновку, що старий фонд перспективно приносить більше грошей, ніж нова забудова, якщо ми говоримо про історичний центр", — підкреслює Іван.

Читайте також: Як покращувати міста уже зараз

А що нам дає модернізм

Архітектура модернізму, якої у Києві дуже багато, — також унікальна. Але дещо в іншому контексті, аніж спадщина кінця XIX — початку XX ст. Модернізм символізує прагнення тогочасного покоління рухатись до майбутнього, відірвавшись від реальності. У Києві спорудили багато футуристичних проєктів — Бібліотека Вернадського, готель "Салют" та сама "Тарілка" на Либідській архітектора Флоріана Юр’єва, проти знищення якої виступали активісти.

"І що це нам дає? Все просто — це те, чого немає у Заходу. Там немає такої великої кількості якісної архітектури модернізму. Україна ще й унікальна тим, що наша архітектура модернізму більш-менш збереглася і глобально не реконструювалась", — пояснює Іван Довгун. 

Завдяки цьому українські автори видали чимало книг про модернізм, зокрема, англійською. Ці книги, по-перше, приносять авторам гроші. По-друге, вони розраховані на західного читача. 

"Це популяризує модернізм серед західної аудиторії, яка потім приїжджає до нас і знімає у Києві кліпи. Наприклад, гурт 21 Pilots зняв один зі своїх кліпів у модерністських корпусах КНУ у Голосієві. Я не знаю, чи брав університет за це кошти, але гіпотетично вони могли й можуть це робити. А потім — вкладати ці кошти у розвиток кампусу чи університету", — пояснює дослідник. 

Лише в Бібліотеці ім. Вернадського за останні 9 років кліпи зняли п’ять музичних виконавців з-за кордону, зокрема — популярний південнокорейський гурт NCT. 

"Архітектура модернізму цінна своєю атмосферністю, яку ми можемо пропонувати як унікальний продукт для закордонного споживача, тому що вони не мають такої архітектури. Ми можемо пропонувати її як майданчик кліпмейкерам, митцям, режисерам", — додає Довгун. 

Насправді закордонні митці це вже давно усвідомили. У серіалі "Чорнобиль" від HBO чимало сцен знято у модерністських будівлях Києва, щоб дотримуватись історичної правдивості. Наприклад, будівля Інституту гідробіології та археології на проспекті Івасюка (колишній Героїв Сталінграду. — Ред.) слугує у серіалі приміщенням лікарні. 

"Відтак, завдяки своїй архітектурі Київ стає популярним і приваблює іноземних митців та режисерів", — підкреслює Іван.

Вся ця популяризація не минає дарма — в Україну починають приїздити туристи з метою подивитись на нашу архітектуру модернізму. А туристи — це завжди прибуток, як бізнесу, так і громадам.