Перевірка на адекватність | Для відновлення пошкодженого житла не замовляйте архітектора, який… Як обрати фахівця

Понад 350 000 українців подали заявки через "Дію" на компенсацію пошкодженого житла. Це понад 5 млн м² руйнувань. Про це заявила голова партії Слуга народу Олена Шуляк 17 травня. За даними Київської обласної військової адміністрації за 8 травня, внаслідок бойових дій зруйновано понад 4000 житлових будинків регіону. 

Попереду на українців чекає відбудова та реконструкція осель, частина ще вирішить будувати нове житло в іншому місці. Усе це означає плідну співпрацю з архітектором. Як його обрати, LIGA.Life розповіли:

• архітектор Олександр Столовий;

• прораб Сергій Кандзюба;

• забудовник Михайло Джамаль.

Навіщо потрібен архітектор

"Зазвичай сильно пошкоджені будинки розбирають до фундаменту і з нього починають реконструкцію. Проте якщо проєкту та робочих креслень немає, то відбудова без архітектора – "пальцем в небо", – пояснює прораб Сергій Кандзюба. Тому якщо архітектор працював над вашим будинком до війни – вам пощастило.

Якщо у вас залишився проєкт будинку, ви можете звернутися одразу до прораба для його відбудови. Якщо ні – до архітектора.

"Харківський архітектор Олег Дроздов колись порівняв свою професію з лікарем. Архітектор, як і лікар, аналізує всі "симптоми" будівлі, ділянки чи квартири. На їхній основі ухвалює рішення: що запропонувати людині, щоб її життя в оселі стало комфортнішим", – пояснює архітектор Олександр Столовий.

Архітектор також потрібен на етапі вибору ділянки для забудови, кажуть забудовник Михайло Джамаль та прораб Сергій Кандзюба. Без нього ви можете придбати ділянку, яка не має належної інфраструктури та комунікацій або має поганий для будівництва тип ґрунту. Це значно ускладнить будівництво та підвищить його ціну. 

Подібна ситуація з купівлею готового будинку. За словами Сергія, часто люди обирають будівлю за зовнішнім виглядом. Проте важливішим є його наповнення: "Ви придбали будинок, запросили архітектора. Він починає прораховувати ваше життя всередині і розуміє, що потрібно все перероблювати. Це нові рішення, планування, відповідно – додаткові кошти. Тому краще, щоб і архітектор, і прораб допомогли обрати будинок. Це допоможе зекономити значну суму".

Чого не робить хороший архітектор

Оцінити фаховість архітектора можна під час першої зустрічі. На цьому етапі він має ставити багато запитань, може запропонувати анкету чи опитування, щоби зрозуміти ваші погляди.

І додає: "Хороший архітектор має зрозуміти, як людині комфортно жити. Це закладається в основу проєкту. Тому він обов’язково запитає, наприклад, про висоту вікон чи ширину підвіконня".

Ба більше, він має обов’язково приїхати на об’єкт та оцінити все на власні очі, адже людина часто не враховує деталі. На місці фахівець зрозуміє, що потрібно зробити та запропонує клієнту, пояснює Олександр. Під час огляду об’єкту архітектор має зробити фото- або відеофіксацію, що допоможе у розробці проєкту.

Він пояснює: якщо ви розумієте структуру проєкту, етапність роботи, ризики та ціни, значить, архітектор провів хорошу роботу.

Але хороший архітектор не має в усьому слухатися замовника. Адже клієнт не є спеціалістом у цій галузі.

"Наприклад, замовник хоче ремонт в стилі хайтек на площі 100 кв. м. Хороший архітектор пояснить, що це виглядатиме жахливо – площа замала. Проте клієнт скаже: "Я так хочу, плачу, роби!". Архітектор починає "вигадувати велосипед". Ремонт починається в стилі "хайтек" і закінчується "хай так". Це ознака поганого архітектора", – пояснює забудовник Михайло Джамаль.

Хороший архітектор має запропонувати декілька рішень та аргументувати їх, вказавши ціну кожного. 

Також він має контролювати, щоби ваші рішення не вийшли за межі вашого бюджету. Жодних ультиматумів ("тільки так або ніяк") чи свавілля ("у вас велика родина, тому я в проєкті домалював ще один поверх").

"Наприклад, під час війни ваш будинок зруйнував ворожий снаряд. Залишилися лише стіни. Але це родинна садиба, вам важливо зберегти бодай стіни. Хороший архітектор врахує це і не запропонує знести "під нуль". Він запропонує декілька варіантів, їхні переваги\недоліки, пояснивши ризики, тривалість відбудови та ціну", – пояснює Олександр Столовий.

Як формується ціна за роботу архітектора

За словами Олександра Столового, у роботу архітектора входить:

• Розробка ідеї. За неї ви можете платити частинами. На цьому етапі ваша співпраця може закінчитися. Адже ви хотіли придбати лише ідею.

• Стадія проєкту. Якщо під час війни ваш будинок дуже постраждав і потребує капітального ремонту, архітектор має розробити проєкт, який пройде державну експертизу.

"Наприклад, ви живете у багатоповерховому будинку. У вашу квартиру потрапила ракета і зачепила опорну стіну, з якої стирчить арматура. Потрібно зробити технічний звіт – сьогоднішній стан стіни. На його основі архітектор розробить проєкт відбудови, завірений сертифікованим архітектором та конструктором, які відповідають за ці рішення. Далі проєкт затверджує Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ). Вони дають дозвіл на ці роботи, адже ремонт опорної стіни стосується також ваших сусідів", – пояснює архітектор.

• Робочі креслення. Їх зазвичай розробляє не лише архітектор, але й конструктор. За ідею та робочі креслення замовник оплачує окремо. Але ви також можете замовити авторський нагляд. Архітектори зазвичай пропонують оплачувати цю послугу за годину-виїзд. Проте це не мотиваційний крок. У архітектора не буде зацікавленості виконувати роботу швидше. 

"Кращий варіант – домовлена ціна. Якщо ви платите погодинно, можете зіштовхнутися з нестачею грошей для оплати авторського нагляду. Тому що щомісяця спеціаліст буде вам виставляти дедалі більше і більше часу", – радить Олександр. 

Ба більше, домовлена ціна не змінюється під час будівництва. Як архітектор оцінив свою роботу спочатку, так і буде. Це своєрідне страхування для замовника. Проте всі додаткові креслення мають оплачуватись окремо, додає забудовник Михайло Джамаль.

Ціна за роботу архітектора залежить від площі об’єкту. Що менше квадратних метрів, то дорожчий кожен з них. 

За словами забудовника, якщо концепція, ескізний проєкт, коштує менше ніж $10 за м², то є два варіанти:

• або це молодий спеціаліст, який може бути талановитим, але його брак досвіду може коштувати вам набагато більше. 

• або це досвідчений архітектор, який працює за шаблоном і не витрачає зайвий час на індивідуальний підхід до клієнта.

І додає: ця сума завжди буде обговорюватись в кожному випадку окремо. Адже слід врахувати складність завдань, об’єм робіт та сроки. Гарний спеціаліст може коштувати $30 за м². Але в таких випадках слід більше звертати увагу на рекомендації знайомих, ніж на рекламу або офіс в центрі міста. 

Оплату за кожну стадію будівництва треба прописати у договорі, який підписують замовник та архітектор. Він також включає прописані: права та обов'язки сторін, форс-мажори, стадійність, склад та межі проєктування. 

Чи може змінюватися бюджет проєкту під час будівництва

"Може, але це не залежить від архітектора. Наприклад, сьогодні щодня ростуть ціни на паливо. Відповідно, ціни за логістику, доставку та імпорт будматеріалів змінюються. Вчора ціни на пальне були 37 грн/л, сьогодні – 52 грн/л. Тож вчорашні ціни на будматеріали сьогодні вже неактуальні", – пояснює Михайло Джамаль.

Через це вартість загального бюджету може вирости. Архітектор може тоді запропонувати альтернативу. Наприклад, замінити мармур на плитку "під мармур".

"Безвихідних ситуацій не існує. Хороший архітектор не скаже вам: "Тут треба підвищити ціну, не інакше". Він не може виставляти ультимативних рішень. Він має запропонувати вам декілька альтернативних варіантів виходу з ситуації і дати аналітику, що на вас чекає через зростання ціни на будматеріали", – пояснює архітектор.

Проте економити на таких речах як інженерні системи, вентиляція, утеплення, вікна та покрівля, забудовник не рекомендує: "Наприклад, ви обрали дешевший кабель, який має менший перетин, ніж потрібно. Це менша пропускна здатність, відповідно, менша напруга і потенційний перегрів за високого навантаження. У результаті це може призвести до пожежі".

Чи має архітектор контролювати процес будівництва

Робота архітектора складається з декількох стадій:

1. Він збирає інформацію про об’єкт, пропонує ідеї. Може запропонувати фото схожих об’єктів, щоби пояснити замовнику, яким буде результат. 

2. Узгодивши ідею, архітектор сідає за робоче креслення. Створює так звану "інструкцію для будівельників". Там прораховано, скільки треба матеріалів, як їх застосувати, та описані детальні рішення (наприклад, місце, де цегла має виступати).

3. А далі є авторський нагляд – контроль процесу будівництва та закупівлі матеріалів.

"Проте авторський нагляд пропонують не всі архітектори. Деякі продають лише ідею. Тому що це доволі тривала робота. Інколи будівництво тягнеться довше, аніж проєктувалось. Та я би радив шукати архітектора, який погодиться на це. Адже це значно зекономить ваш час та нерви", – рекомендує Олександр. Наприклад, ви замовили четверо дверей. У специфікації вказана лише кількість дверей та бік, у який вони мають відчинятися. Проте виробнику важливі деталі: вид ручки, кількість петель, лиштва (оборка) дверей. Усе це матиме свою вартість.

Виробник зателефонує вам: "Яку би ручку ви хотіли бачити на дверях?". Якщо ви не розбираєтеся, вам буде складно обрати. Так виробник порадить вам ту, яка в нього погано продається. Через певний час вона розхитається і вам доведеться придбати нову.

"Натомість якби у вас був авторський нагляд, архітектор сам комунікував би з виробником. Адже в нього є кінцева картинка, про яку домовився з вами. Він порекомендує комфортну для використання ручку", – пояснює Олександр.

Архітектор також контролює роботу інших спеціалістів, зокрема конструкторів. За словами забудовника Михайла Джамаля, конструктори часто люблять запасатися – закладати більше матеріалу, ніж потрібно.

"Наприклад, вашому будинку вистачить фундаменту на $5 000. Проте конструктори для убезпечення роблять будинок в 2-3 рази важчим. Проте вам це коштуватиме на декілька тисяч дорожче. Завдання архітектора – помітити це та знайти компроміс з конструктором", – додає Михайло.

З будівельником та прорабом хороший архітектор має працювати в команді.

"Усі дії мають узгоджуватись між собою. Архітектор має радитися з будівельниками, а ми з ним. Наприклад, Буча, Ірпінь та Ворзель розташовані в лісовій місцевості. Архітектори часто не враховують, що покрівлю для даху слід обирати так, щоби людина могла без проблем прибрати листя. Інакше їй доведеться викликати автовежу. Також в цій місцевості часто росте мох. Це теж слід враховувати", – зазначає прораб Сергій Кандзюба. 

Прораб може вказати на ці недоліки. Архітектор має час це виправити, щоб ніхто не виглядав непрофесійно перед замовником.

"Проте є архітектори, які зверхньо дивляться на будівельників і постійно підозрюють їх у крадіжці. Тому заради позитивного результату слід замінити суперництво на командну роботу", – додає прораб.

Хороший архітектор, який пропонує авторський контроль, використовуватиме кошти замовника з розумом. 

"Під час ремонту чи будівництва ви зіштовхнетеся з купою підрядників. Адже сантехнік не зробить вам електрику. Кожен має свій кошторис. Наприклад, один з підрядників пише: "Для фасаду потрібно 10 мішків клею". Для вас це нічого не означає. Проте для архітектора 10 мішків потрібні для фасаду площею 500 кв. м. Але у вас всього 200 кв. м. Навіщо вам ще п’ять мішків? Тож хороший архітектор допоможе вам не витратити більше, ніж треба", – додає Джамаль.

А якщо авторського контролю не буде? Результат дуже відрізнятиметься від проєкту, а замовник витратить більше, ніж розраховував, сходяться на думці експерти. Адже в процесі будівництва йому доведеться ухвалювати рішення самотужки. Наприклад, спочатку ви обиратимете все найдорожче. Згодом зрозумієте, що бюджету недостатньо і доводиться економити на фінальному етапі.

"Але проблема не лише в проєкті. Наприклад, в ньому зазначене опалення та водопровід. Проте який тепловий насос обрати – ваш вибір. Найімовірніше, ви оберете за зовнішнім виглядом або ціною, але архітектор вам би підказав функціональну відмінність різних варіантів", – додає Михайло Джамаль.

Відсутність авторського нагляду також ускладнює роботу прораба. "Я працював над ремонтом квартири на Печерську. Архітектор розробив проєкт та віддав замовнику. На цьому його робота закінчилась. Коли ми приступили до роботи, то помітили безліч недоліків, які доводилося ліквідовувати шляхом компромісу з замовником. Нам бракувало професійного архітекторського методу", – додає Кандзюба.

Чи хороший архітектор рекомендує своїх підрядників або постачальників

Часто архітектори мають домовленості з постачальниками. Вони рекомендують їх замовнику, а постачальник виплачує відсоток від продажів архітектору. Олександр проти такої схеми. Буває, що підрядники пропонують йому 10% від вартості замовлення. Проте архітектор відмовляється. 

"Якщо ти хочеш сподобатися дешевою ціною на початку, щоби потім доотримати гроші на будматеріалах, то ти кривиш душею. Краще одразу сказати замовнику, скільки коштує твоя робота. Це єдиний вірний шлях", – додає він.

За словами Сергія Кандзюби, інколи співпраця архітектора та постачальника лише заважає. 

"Під час ремонту однієї з квартир архітектор та замовник обрали класичний стиль. Проте хороший архітектор пояснив би замовникам, що коли у квартирі живуть маленькі діти, рамочки з багетів доведеться викинути через три роки, бо вони їх розмалюють або поколупають. У такій ситуації оздоблення має бути простішим. Проте архітектор вже розробив проєкт, порекомендував своїх постачальників і змінювати нічого не хотів", – розповідає прораб.

Чи може замовник змінити архітектора

Може, але треба врахувати декілька нюансів. Якщо ви робите реконструкцію будинку у співпраці з іншим архітектором, слід отримати письмовий дозвіл від автора оригінального проєкту.

"У дозволі перший архітектор має вказати, що він згоден на внесення правок іншого архітектора. На цьому документі має стояти його підпис", – пояснює Олександр.